Bir arsa, bahçe ya da daire beğendiniz, satıcı acele ediyor ve paranın bir kısmı isteniyor. Bizi bu aşamada arayın. Özel dedektif yeri kendi gözüyle görür, ilandaki konum ve fotoğrafın o yere ait olup olmadığına bakar, satıcının ya da emlakçının iş yerini inceler, gördüğünü size rapor eder. Parayı vermeden elinizde yerin bugünkü hâli bulunur.

Tapu, imar, kıyı ve sulama sorularını kurumlar cevaplar, biz o kayıtlara girmeyiz. Hangi soruyu nereye soracağınızı ise konuşmada söyleriz, çünkü Hatay’da malın türü ve ilçesi muhatabı değiştirir.

Kaporadan önce yaptığımız iş

Arsa ve daire araştırması için en uygun zaman, ilanı gördüğünüz gün ile parayı ödediğiniz gün arasıdır. İlan bağlantısını, konumu ve fotoğrafları gönderdiğinizde şunları yaparız:

Parselin ya da binanın ilandaki mahallede bulunup bulunmadığını ve oraya hangi yoldan ulaşıldığını görürüz.
İlan fotoğrafının o yere ait olup olmadığına, fotoğraftaki yönün tutup tutmadığına bakarız.
Parselde yoldan görülen yapı, çit, ekili alan ve ağaçları not ederiz. İzinsiz araziye girmeyiz.
Satıcının ya da emlakçının iş yeri ile bildirdiği adresi görürüz.

Konum paylaşılmadıysa ilandaki mahalle adıyla başlarız. İl dışında oturuyorsanız yeri raporla öğrenirsiniz.

Raporda yerin görüldüğü günkü hâli, görülemeyen noktalar ve fotoğrafla uyumu yazar. Bir parselin kısıtlı olup olmadığı, yapı izni ve devir hakkı ise kurumun cevabındadır, satıcının tavrını da raporda bulmazsınız çünkü onunla görüşmüyoruz.

Malın türü işi değiştirir

Sahil arsasında soru kıyıya, narenciye bahçesinde tapu cinsine, ova tarlasında suya, yeni konutta konutun hangi kanaldan geldiğine dayanır.

Denize sıfır arsa

Arsuz, Samandağ ve Dörtyol’un Yeniyurt kıyısındaki bu ilanlarda ilk soru, parselin kıyı kenar çizgisine göre nerede durduğudur. Kıyı Devletindir, çizginin denize bakan yanı özel mülke konu olmaz. Yeniyurt üzerine yapılan bir çalışma çizginin mülkiyeti kestiği parseller bulunduğunu yazıyor, tapu senedi bu soruyu kapatmaz. Paftayı il çevre müdürlüğünün imar ve planlama birimi gösterir.

Dedektif bu ilanda parsel ile deniz arasında yol ya da yapı bulunup bulunmadığını, başka bir parsel kalıp kalmadığını yoldan görüldüğü kadarıyla not eder. “Sahile şu kadar metre” diyen ilanda alıcının ilk merak ettiği de budur. İlçeyi de baştan ayırmak gerekir: “İskenderun Karaağaç” diye verilen arsa Arsuz’dadır, kaydı Arsuz Tapu Müdürlüğündedir. Kıyı konusu denize sıfır arsa yazısında genişçe yer alıyor.

Mandalina bahçesi

Dörtyol ve Erzin ilanlarında dönüm ile “satsuma”, “okitsu” gibi adlar öne çıkar, alıcıyı asıl ilgilendiren ise tapu cinsi ve yüzölçümüdür. İkisini de ilçe tapusu gösterir, ilandaki dönümü tapudaki yüzölçümüyle birlikte okumak gerekir. Bölünme ve “hobi bahçesi” sorusunda ilk adres tarım müdürlüğüdür. Dörtyol üzerine 2025’te yayımlanan bir çalışma, çiftliklerin miras yoluyla parçalandığını ve bahçe içlerinde konutun yayıldığını kaydediyor, aldığınız parçanın sınırı ve içindeki yapı bu yüzden önem taşır.

Dedektif yoldan görülen sınır işaretini, yapıyı, girişi ve ağaçların genel hâlini rapora yazar. Ağaç türü ve verim konusunda bir şey söylemeyiz. Erzin kıyısında mera kaydı da önemlidir, Mayıs 2026 tarihli bir haber Aşağıburnaz’daki bir alanın mera olarak kaldığını yazıyor. Bahçe için beş bilgilik liste hazır.

Zeytinlik ve ova tarlası

Altınözü ve Yayladağı’nda “zeytin ekili”, “tarla ve zeytinlik birlikte”, Kırıkhan ve Reyhanlı’da “Amik Ovası’nda” gibi sözler tapudaki niteliği söylemez, kayıt ilçe tapusundadır. Su konusunda bir nokta açık: Bakanlığın 2025 yatırım rehberinde yeraltı suyu kısıtı listesinde Hatay’dan Reyhanlı ve Kumlu yer alıyor. “Kuyulu sulu tarla” ilanında kuyunun belgesi burada önem kazanır, sulama sorusunu DSİ 6. Bölge cevaplar.

Tarlada ulaşan yolu, o gün ekili ürünü ve üzerindeki yapıyı görür, ilanın gösterdiği yerle eşleştiririz. Ovada bu küçük bir bilgi sayılmaz, çünkü aynı mevki adı geniş bir alanı anlatabilir.

Manzaralı ve imarlı parsel

Harbiye’de, Yayladağı’nda ve Payas’ın Karbeyaz’ında öne çıkan bu ilanlarda parsele giden yol, manzarayı kapatan bir yapı olup olmadığı ve fotoğrafın çekildiği yön raporda yer alır. Manzaranın değerini tartmayız. İmar durumunu ilgili belediye, plan kararını il çevre müdürlüğü söyler. Harbiye’de komşu alanın planını, Yayladağı’nda ormana bitişik parselin kadastro kaydını, Belen’de “caddeye sıfır” ilanında yapımı süren yol projesinin kapsamını sormakta fayda var.

Yeni konut

İlanlarda “deprem konutu” diye yazılan söz üç ayrı kanalı anlatabilir: AFAD kurasıyla verilen konut, TOKİ sosyal konutu, rezerv alan ve yerinde dönüşüm konutu. Her birinin kuralı ve muhatabı ayrıdır, farkı konut kanalları yazısı anlatıyor. İki şey yazılı olarak belli: TOKİ’nin Hatay Merkez için 6 Ağustos 2026 tarihli notu, sosyal konutta sözleşme imzalayanların konutlarını devredemeyeceğini belirtiyor, Resmî Gazete’nin 22 Mayıs 2026 tarihli düzenlemesi de hibe ve krediyi devir, temlik, takas ve haciz dışında tutuyor.

Bu ilanlarda sizin için konutun ilçesini ve mahallesini çıkarırız. Etap ve bölge numarası ilçe söylemez: “7. Bölge” adı TOKİ belgesinde Defne, bir ilanda Antakya olarak çıkabiliyor. “TOKİ” sözü de yeni ve eski projeyi ayırmayabilir, proje adını ve yılını satıcıdan istemek gerekir.

Satıcı ve emlakçı

Parayı alacak kişiyi tanımak istiyorsanız bakacağımız yer iş yeri ve adrestir. Emlak ofisi verilen adreste açık mı, mal sahibinin yakını olduğunu söyleyen kişinin işi o yerde bulunuyor mu, görüldüğü kadarıyla bildiririz. Ofis başka bir ilçedeyse iki yere de bakarız. Bu kişilerle görüşmeyiz, kimliklerini doğrulama sözü de vermeyiz. Satış yetkisi tapu kaydı ve belgeyle ilgilidir.

Kent içinde daire

Dedektif binanın ilanda yazan mahallede olup olmadığını, fotoğrafların binanın dışıyla uyuşup uyuşmadığını, caddenin ve çevrenin hâlini görür. Dairenin içi, yönetimi ve orada kimin oturduğu çalışmaya girmez.

İlan ilçesi de şaşabiliyor. Çekmece ilanları Antakya sanılabilir, oysa Çekmece Defne ilçesindedir. Sarıseki İskenderun’dadır ama kent içinden yaklaşık 15 km uzakta kalır. Mahalle adları için ilçeler sayfasına bakabilirsiniz.

Karar için kısa süreniz varsa

Satıcı ya da aracı karar için size kısa bir süre tanıyorsa işin yerini ve o tarihi hemen yazın, yetişip yetişemeyeceğimizi aynı görüşmede öğrenirsiniz. En çabuk görülebilecek yeri, yani parselin ya da binanın kendisini ilk güne alırız, başka ilçedeki iş yeri ikinci güne kalabilir. Araştırma her zaman bir cevap getirmez: Yoldan görülen az olabilir, parselin yeri ada ve parsel olmadan kesinleşmeyebilir.

Para konuşulmaya başladığında

Kapora konuşulmaya başladıysa satıcının çalıştığı yeri öğrenmek, araştırmaya ikinci bir nokta ekler. Parselin size gösterileceği bir gün belirlendiyse o yerin tapudaki parsel olup olmadığını Akasya’daki Hatay Kadastro Müdürlüğü söyler, kurumdan cevap beklerken biz yerdeki işi yürütürüz. İlanı kaydettiyseniz konumu ve fotoğrafları da saklayın, aynı ilan birden fazla sitede farklı konumla çıkıyorsa bize yazın.

Konacık, Hassa’nın mahalleleri ya da Erzin kıyısı aynı güne başka bir yerle sığmayabilir. Ücret işin içeriğine, süresine ve kaç gün süreceğine göre değişir, rakamı konuyu öğrendikten sonra söylüyoruz.

Mülk alacaklar için cevaplar

Parselin rezerv alanda olup olmadığını kimden öğrenirim?

Alan sınırını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, ilgili belediye ve kentsel dönüşüm irtibat ofisleri cevaplıyor. İl Müdürlüğü Antakya’da, Büyükdalyan’dadır.

TOKİ devri teklif edilen daireyi araştırır mısınız?

Devrin mümkün olup olmadığını TOKİ ve sözleşmenin yapıldığı banka cevaplar. Biz konutun ilçesini ve mahallesini çıkarır, teklifi yapan kişinin iş yerini görürüz.

Tapu kaydına siz bakar mısınız?

Kurum kaydını biz sorgulamıyoruz, tapuya sizin başvurmanız gerekir. Hatay’da her ilçenin ayrı tapu müdürlüğü var, başvuru taşınmazın bugün bağlı olduğu ilçeye yapılır.

Yatırım için alacağım, fiyat değerlendirmesi yapar mısınız?

Fiyat, getiri ve alım önerisi bu araştırmanın içinde bulunmaz. Raporda yalnız görülenler yer alır.

Ada ve parsel bilmiyorum, ilan bağlantısıyla başlanır mı?

İlan bağlantısı, satıcının paylaştığı konum ve fotoğraflarla başlayabiliriz. Parselin kendisini kesinleştirmek için ada ve parsel bilgisini satıcıdan almanız gerekir.

İlçeye göre okuyun

Öbür araştırmalar

Gözden geçirildi: 2 Kasım 2026

Dayandığımız belgeler

Arsa ve Daire Araştırması Hatay: Kaporayı Vermeden